像这类对某一地区内某一行业多个企业进行调查的工作，不仅要取得资信状况的评价结果，还要进行行业内企业间的比较和统计分析。这样在实际工作中就会遇到一些特殊的情况，主要面临的问题有：

    一是会计政策的差异。有的企业无论项目进度如何，在年末统一结转收入和成本，而有的企业在项目竣工交付后立即结转，有的企业则要等到最后的清算才一并结转。这使我们进行年末指标的衡量、评价面临很大的困难，尤其是资产负债类指标受影响相当大。造成这种情况的主要原因有两点，一是对地方税收缴纳的考虑，二是很多企业实际是从其他行业进入房地产领域的，所以在执行会计政策的时候保留了很多一般企业的财务习惯。对这种情况，我们主要采取两种方法解决，一是在计算时调整存货、应收账款和预收账款等余额，其优点是较能真实反映企业的实际情况，能够分年度区分企业实际情况，而缺点是耗时较长，逆向还原结转前余额容易出现差错。第二种方法是直接按年末报表计算指标，再取多年的平均值，其优点是可以消除房地产开发项目时间跨年度对年末指标的影响，缺点是不能真实反映企业当年的实际情况，不同企业开发项目数量的差异对结果影响很大。

    二是对土地储备等后续发展能力指标的判定。目前，信用评级业对房地产开发企业后续发展能力的主要评定指标之一就是土地储备，这一评价标准来源于香港和国外。但是在中国大陆，这个指标面临很大的挑战。首先在于土地的开发期限。土地储备并不是越多越好，由于存在时间限制，一个企业如果土地储备过多，在规定时间内开发的压力就很大，如果超过两年期限，就具有很高的政策风险，甚至土地被没收，企业无法承受。其次在于土地的所有权。在私有制下，土地因私有而永续，其总量和稀缺性显著，而在大陆，土地在使用上虽然也很稀缺，但在供给上并不稀缺，土地国有及使用权期限的规定意味着在理论上土地供应总量是无穷无尽的，其稀缺性和短缺仅仅表现在70年的周期内。这在资产价值上就具有很大的差异。

    三是开放和透明程度的不同。对于一些重要的内容，尤其是土地、资金相关的内容，能做到像万科这样开放和透明的企业很少。房地产开发行业近年来受到的关注较多，出现的问题也不少，争论很大，我们也希望房地产开发企业，尤其是具有较大社会影响力的企业，能够有开放的胸襟，这样才有利于整个行业的健康发展，有利于提升行业的社会信誉。

    二、对一些热点问题的思考

    1、关于存货跌价准备。在全部受评房地产开发企业中，仅有万科等少数企业提取了存货跌价准备。2008年-2009年之间，房地产市场出现了较大的波动。万科等少数房地产上市公司率先提取跌价准备，曾引起较大的轰动，既是真实反映了实际情况，也充分表明了企业对房地产市场风险的认知。但是，更多的房地产企业仍然缺乏市场风险的意识。

    调查中，不少企业的主要管理人员都有一个共同的判断，土地价格还将上涨、房价还将上涨，基于这种判断下，不提取跌价准备也是很有道理的。我们不评定此种判断正确与否，但是我们都清楚地知道，这个世界上没有哪一种商品是只涨不跌的，在2008年，受地震的影响，成都房地产市场出现很大的波动，销售萎缩，价格下降或者暗降，近三年来，房地产政策、货币政策变化非常大，2010年更是面临“限购”等行政措施干预，可以说市场累计的风险也在加大。今年计划加大的土地供给量，已从销售的削弱和市场的下滑中可以看出流拍量在增加，地价也像房价一样出现了价格分化、有涨有跌，并且很可能全年预计供应的土地总量并不能如愿的被市场吸纳和消化，甚至连保障房用地也许都无法全部利用。因此，企业需要提高风险意识，真实反映资产价值的变化。

     2、关于闲置土地。在存在闲置土地的企业中，超过一年而未开发的，绝大部分是政府原因。这与舆论吵嚷的企业囤地行为有很大的出入。是因政府原因闲置还是囤地，或者兼而有之，这个很难说得清楚。土地是房地产开发企业持续发展最重要的资源，储备土地本身无可厚非。至于说到囤地，舆论认为原因就在于价格上涨，企业囤积居奇，不过笔者认为这有诛心之嫌，大部分的房地产开发企业没有足够的资本金来囤积土地，囤积成本相当高。只有少数实力雄厚的外资或国资背景的企业才具有这样的资金实力，至少在成都地区，我们调查中没有发现存在这种行为的企业。

    根据实地调查，我们发现除少数有实力的房地产开发企业土地储备相对丰富外，大部分企业对土地的需求相当强烈，土地的短缺已经制约了企业后续发展，以至于不少企业短期内的主要任务是获取新的地块，有的企业自身实力完全足够独立开发一个项目，但受制于难以获取土地，后续不得不与其他企业联合开发。这也预示着，除非未来土地供应制度有所变化，否则土地一级市场的竞争将更加激烈，土地价格将更高，毕竟，这关系到房地产开发企业的后续发展乃至生存。

     3、关于资金链。房地产开发行业是资金密集型行业，资金对房地产开发企业非常重要。房地产开发企业的资金来源也非常多样化。实际上，在我们调查的成都房地产企业中，银行贷款的比重并不大，尤其是民营房地产企业，其其他应付款余额大多非常高，主要来源于民间融资，而且企业主要管理人员对增加金融机构贷款的意愿并不是特别强烈。这一方面在于金融机构贷款的确客观上还不够便利，另一方面在于民间资金充沛且寻求投资的意愿很强。因此，成都地区的房地产开发企业不仅没有遇到资金链紧张的问题，其资金实力还很充裕，融资能力还很强。

     4、关于市场需求。在调查过程中，我们也调查了企业的客户结构，成都地区的确存在较多的外地购房者，而且这种趋势还很明显，外来购房者已不局限于在成都市区买房，而开始向大成都范围内的郊县区集中。在一般居住性商品房销售中，首次购房者的比重至少也超过70%，这意味着市场的刚性需求的确客观存在，绝大多数房地产开发企业的年销售率超过92%。市场需求的客观存在与成都市商品房供给的减少具有鲜明的对比。从参评企业来看，19户参评企业2008-2009年度共完成房地产开发投资214亿元，开发面积965.5万平方米，其中住宅814万平方米，完成销售额237亿元，纳税额19.5亿元。2009年商品房新批准的预算面积较2008年有所下降，也大大低于2007年。2008年受到地震的影响和宏观经济影响，大部分的房地产开发企业销售额均受到影响，低于2007年，2009年销售额较上年有所提高，但基本与2007年持平。在市场变化中，房地产开发企业可以根据市场情况，对项目进度和销售进度进行调整，因此即便是汶川地震这样剧烈的外界影响也没有严重影响房地产开发项目的收益。这也从侧面证明了房地产市场需求的确较旺盛，房地产开发行业整体仍具有很强的实力。

    虽然在调查中我们发现房地产市场需求的旺盛是客观存在的，但是在结构上仍然有值得注意的地方。一是我们实际调查的是商品房一级市场的需求和供给，在这里，旺盛的需求和有限的供给的确是推动房价上涨的主要决定因素。二是，在成都房地产市场的需求者中，外来购房者的数量不可小视，而这部分购房者绝大多数不是首次购房，他们的购房意愿都集中在商品房一级市场上，而真正的刚性需求并不局限于一级市场。因此，只要我们能够区分了市场的划分和需求的划分后，就能明白目前的房地产调控措施，包括“限购令”和“房产税”分别针对的是哪一部分群体。“限购令”主要针对的是第二点所提到的需求，将有效压制这部分需求的形成；而“房产税”主要针对的是存量房，通过提高持有房产人的持有成本，在二级市场上增加供给，就能从一级市场上分流一部分需求尤其是刚性需求。这样一级商品房市场需求就将出现明显的下滑，房地产开发企业必须要注意到这两项政策对市场需求的结构性影响。

    房地产引发的争论还很多，不仅仅是这4点，很多争论仍然没有结果。目前房地产行业政策变化极大，货币政策变化也很大，整个宏观环境面临的不确定因素也很多，这一特殊的历史时期正是本土信用评级业丰富经验，积累知识，拓展视野，开拓创新，建立和完善符合中国国情的评价体系的有利时机。